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  • 旅游投資:民營企業投資景區前應注意的十個問題

    發布時間:2017-06-12愿景觀點

    文/彭祎

    旅游業將成為21世紀“最有前途的行業之一”已是不可爭議的事實,旅游景區作為旅游業的基礎越來越引起民營企業的投資關注。投資一個旅游景區如同投資一個工廠、一部電影一樣,也是民營企業增加自己財富的最有效途徑之一。那么民營企業在投資景區前應注意什么問題?什么樣的景區才值得去投資?投資什么樣的景區才能使民營企業獲得盡可能大的經濟效益呢?筆者就自己工作學習中所得到的景區開發和景區規劃經驗談談自己的看法。

    民營企業投資景區與國營企業投資景區的目的是不一樣的,民營企業投資景區的目的在于在環境保護基礎之上造就經濟利益的最大化,而國營企業投資景區的目的可能更注重于資源保護、文化保護、或者形象宣傳方面,經濟利益可能只是其次。目的的不同造就兩者對景區的投資方式、關注方向也不同,筆者在這里只從民營企業角度出發,來談談投資景區前應注意的十個問題。

    1、景區現有的經營權歸屬問題

    民營企業投資景區的實質,無非就是要拿下景區的經營權,然后憑借經營權去獲得相關的經濟效益。在我國,所有的景區的所有權都歸國家占有,由當地政府代理管理。至1999年碧峰峽模式推出以后,景區的所有權和經營權分離,現在景區的經營權所有者主要有三種:一是國營企業(政府)享有經營權、二是民營企業享受經營權、三是尚未來發的景區,尚無經營權。

    民營企業在投資一個景區前,應該弄清該景區經營權歸誰所有,經營權所有者的情況如何,了解拿下景區經營權的難易程度。一些資源極好的景區(如泰山、黃山等)、有特殊作用的景區(如兵馬俑、早年只為政府接待外賓之用)、或者某些以文化宗教資源為主的景區(如布達拉宮等),政府是不會出輕易讓經營權的,對于這些景區,民營企業只可遠見而不可“褻玩”。

    2、景區內旅游資源的級別和當前的開發程度

    如一部賣座電影要有超級明星和動人情節一樣,一個受游客歡迎的景區也必須要有級別高的旅游資源。民營企業在投資景區前要考慮到景區內是否有“奇特”、“第一”、“最優”之類的資源?資源可開發的難易程度如何?在不同的季節是否有不同特色鮮明的景觀?游客到了景區,春天看什么?夏天玩什么?秋天耍什么?冬天游什么?在考慮空間上的優質性外,同時避免出現時間上的季節性。

    無論是自然景區還是人文景區,旅游資源級別的高低主要體現在觀賞游憩價值高低、歷史文化科學價值高低、珍稀或者奇異程度、規模與豐度的大小四個方面。一般來講,資源級別越高的景區,越值得民營企業的投資開發。若景區內資源級別較低,就要考慮人造資源(如參與性項目)的開發難易程度、開發深度和面對的市場,再慎重決定是否投資。

    另外、景區內涉及到吃、住、行、游、購、娛的旅游基礎設施和配套設施的開發建設程度也是應該考慮的重點。主要表現在景區內是否有住宿、餐飲、娛樂設施?主要景點之間的聯結是否有干道聯結?是否有特色旅游交通工具聯結?比如是否有索道?是否有電瓶車?等等。若沒有這些基礎設施或者配套設施,或者設施不完善,則需要施工修建,施工的難易程度也是考慮的重點。

    3、景區所在位置的可進入性

    可進入性就是游客從出發地到目的地之間的交通便利性。現代的交通方式不外乎為航空、鐵路、公路、航運四種,那么在投資景區前就要考慮到景區周圍是否有機場、火車站、汽車站、碼頭?它們距離景區多遠?景區依托的大城市或二級城市距離景區多遠?從機場、火車站、汽車站、碼頭等到景區的路面狀況如何?等等。這里有個鮮明的例子,在一定程度上講,九寨溝-黃龍景區的資源要優于峨眉山-樂山大佛景區,但前者的年接待游客量并不如后者,主要原因就是前者的可進入性遠不如后者。

    另外,在投資景區前也要考慮到景區所在地區域內未來的交通格局變化。現在交通條件好的景區在未來一段時間內不一定能持續其交通優勢,相反,目前交通條件不好的景區,可能處在景區所在城市的交通規劃之中,在未來也能形成交通優勢。筆者之前參與的《汶川縣羌文化生態旅游區建設研究》項目中,汶川縣未來交通格局的變化就是個很好的例子。現在的汶川縣城威州鎮坐落在貫穿于成都到九寨溝的213國道上,是成都到九寨溝的重要過境地。但在四川省的交通規劃中,幾年之內將修建一條成都到蘭州的高速鐵路(成蘭高鐵)和一條高速公路,成蘭高鐵和高速公路建成后,由成都到茂縣、經九寨溝直達蘭州,而不會經過汶川,所以幾年之后的交通格局就為:茂縣將取代汶川成為成都到九寨溝的最重要過境地,汶川縣現有的旅游交通優勢在成蘭高鐵建成后將不復存在。

    4、景區內的交通情況

    游客從出發地到了目的地景區后,必然會在景區內依照既定的線路進行游覽活動,這也使得景區內的交通變得十分重要。景區內部的道路包括觀光車干道、游步道等。在投資景區前必然要考慮景區是否有這些連接旅游景點的道路,若有,那么道路的情況如何?是否需要升級打造?若沒有,就要考慮其修建可能性大不大?修建成本大不大?

    景區內的道路是不同于其他房屋建筑的,道路沒有所有權和產權之稱,一般也沒有經營權,不能說我修了這條路,這條路就是我的,也不能說此路是我開,你過路就要收費,這樣會阻礙游客前來景區游覽。另外,道路的修建或者改造的成本也是非常大的,該由誰修建(政府還是企業)?該怎么修建?也是必須考慮的問題。

    5、景區所面向的市場大小

    民營企業投資景區的最終目的是獲利,而獲利的最終來源是游客市場,對市場的考察是企業投資景區前除資源考察外的另一個關鍵所在。

    景區所面向的市場,主要是指景區所處的大區域旅游環境,周邊區域旅游環境、以及在市場營銷、產品組合等方面和其他周邊景區的組合可能性、周邊資源競爭等。

    眾所周知,西藏自治區,四川省阿壩州、甘孜州都有許多尚未開發的旅游資源,形如貢嘎山燕子溝景區、理縣畢棚溝景區之類的旅游資源還能在西藏自治區,四川省阿壩州、甘孜州找到很多,但都尚未開發的原因在于交通的閉塞、旅游花費之大等不利因素造就了景區所面向的市場十分有限。民營企業若去投資一個沒有市場或者是市場極小的旅游景區,必然只有死路一條。

    6、景區內特色資源權屬問題

    景區內旅游特色資源一般指人文類的旅游資源(當然還有其他的自然資源如景區內的水庫、珍稀動植物等),主要表現在寺廟、教堂等宗教宮觀建筑。這些資源可能屬于文化部門、或者是宗教部門,在進行景區開發時,就得考慮這些部門是否愿意把其下的宗教宮觀建筑當作旅游資源來開發,若同意開發,也得考慮怎么進行利益分成。

    7、景區現有的員工情況

    民營企業若是投資一個尚未開發的景區,在管理上只需要招納新的員工進行景區經營管理即可。但若是從政府手中或者從景區原來的投資者手中接管過來的景區,民營企業一般得接納景區原有的工作人員。這里有兩個原因,一是政府為了保持當地的就業率,不會輕易的剝奪原來員工的就業機會;二是老員工有對該景區熟悉、有工作經驗,接管過來也可以為民營企業節約培訓成本。

    需要考慮的景區現有員工的情況有以下幾個方面:景區是否有管委會?如果有,管委會下屬的原有旅游開發公司規模大小?原有旅游開發公司工作人員身份,是完全企業現代制度下的聘用制,或者是事業編制?如果是事業編制,是否有離退休職工?規模大不大?新的民營企業介入整體開發經營后,是否存在無條件接管問題?這些主要是為民營企業接管景區后人力資源成本的考慮。

    8、景區原來經營單位的債務問題

    民營企業從政府或者景區原來經營單位接過經營權時,若不弄清楚景區原來經營單位的債務問題,接管景區后就可能出現不該由企業擔當的債務,造成得不償失。接管景區時景區的債務問題,特別是三角債的問題,需要接管企業去逐步理清。

    9、景區紅線圖內原居民問題

    民營企業擬投資景區紅線圖內的原居民(在景區生活的老百姓)主要存在在尚未開發的景區或者是開發不完善的景區內,若景區內有大量的原居民,不但會給民營企業開發景區帶來開發成本的增加,而且還會帶來管理上的困難。若將原居民遷出景區,則需為原居民付大量的拆遷費;若不遷出原居民,他們也不一定支持在當地開發旅游業,在開發時的土地利用、項目經營方面更可能會引起原居民、政府和開發企業之間的利益沖突,造成管理上的困難。

    筆者曾到過峨眉山景區和廬山景區,這兩個景區內都有不少的原居民,有些原居民就利用自己熟悉當地環境的優勢和景區管理上的漏洞,私自引領不買門票的游客進入景區,或者充當臨時導游對不知情的游客進行“騙”、“哄”現象,造成景區門票流失的同時,也給景區的形象造成不良影響。

    10、景區所在地的投資環境

    景區投資是一個巨大的工程,要完成這個工程必須得有景區所在地良好的投資環境做后盾,投資企業也必須處理好利益相關者之間的利益關系。

    能決定投資環境的部門是當地政府。景區所在地政府是景區的所有權實際擁有者,對景區的發展方向有完全決定權。政府若將旅游業作為本地的經濟支柱產業或者支撐產業,那么就會為民營企業投資景區提供良好的政策和資金支持。若當地政府不把旅游業當回事,或者存在腐敗現象對投資景區的民營企業有“J(勾)、Q(誆)、K(鋸)、吃、拿、卡、要”等現象,民企投資景區就存在很大的困難。


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